降雨是房屋的品质和物业服务水平的重要考验,每年雨季,岛城都可能会发生一些房屋漏水、返水的情况,或是房屋的品质问题或是物业管理不到位,开发商、物业与业主打太极的情况不在少数,如果损失不大业主们也就不去追究,如果损失惨重且协商不成,一些市民选择拿起法律武器维护自己的权益,记者梳理裁判文书网发现,青岛中院发布的这几个因降雨导致房屋损失的判例值得市民参考。

　　2015年10月,逄女士购买了天一仁和控股公司开发建设的位于青岛市城阳区的“天一智慧之城2.2期”的一套房产。办理房产证入住之后的2018年,逄女士的这套房产就发生过污水倒灌现象。因为与开发商、物业就受损赔偿一事协商不成,逄女士一纸诉状将开发商告上法庭。

　　在庭审期间,逄女士表示,自2018年开始,每次下大雨,外面的雨水和污水流入房屋南面院子内后,又流入负一层房屋内。“2019年底,天一仁和控股公司、天一仁和物业公司对外面的管道进行了施工。2020年下大雨时,雨水进入负一层污水管道后从卫生间地漏涌出倒灌到各个房间里,造成房屋室内装修和物品被水浸泡受损,给我装修后的房屋造成重大经济损失,同时也给我带来了严重精神损害。”

　　经鉴定,涉案房屋返水原因为负一层卫生间未按照设计要求设置全密闭干式污水提升装置；室外污水管网与雨水管网存在混流情况。鉴定机构也提出了维修方案。经鉴定涉案房屋装修损失费用、房屋清洗消杀费用、房屋内财产损失(包括家具、门、橱柜、楼梯灯)共计168674元。逄女士共支付鉴定费36000元。

　　最终,一审法院采纳了鉴定意见,要求天一仁和控股公司在判决生效后30日内对逄女士房屋所在楼座污水管网进行截断,单独设置排污井。同时判定青岛天一仁和控股集团有限公司于判决生效之日起十日内赔付原告逄女士各项损失168674元、鉴定费36000元。

　　一审宣判后,天一仁和控股集团有限公司提出上诉,认为涉案房屋质量符合标准,已通过竣工验收,且逄女士已使用多年,早已超出房屋质量保修期,逄女士的损失系因自然灾害导致,天一仁和控股公司不负有为逄女士维修房屋、赔偿损失的义务。同时,天一仁和控股集团有限公司认为,一审鉴定报告存在明显错误,且根据鉴定结论无法推出涉案房屋卫生间污水倒灌与被鉴定出的开发建设不到位存在关联性。

　　二审期间,双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据交换和质证。天一仁和控股公司提交的证据未被采信。青岛中院认为,经查,涉案鉴定报告系一审法院委托具有资质的鉴定机构依据法定程序作出,天一仁和控股公司对此不予认可,但并未提交证据推翻上述鉴定结论,故一审法院依据鉴定报告确定的原因判决天一仁和控股公司承担相应的维修、赔偿责任并无不当。天一仁和控股公司并未提交证据证明逄女士存在扩大损失的行为,亦未提交证据证明逄女士家中损失另有原因造成,故其主张不应赔偿逄女士全部损失不成立。涉案房屋自2018年开始发生污水倒灌问题,虽经维修但并未彻底消除隐患,即使涉案房屋交付使用已满2年,但因一直未彻底维修完毕,故未超过质保期,天一仁和控股公司以超过质保期为由主张不予赔付不成立,本院不予支持。最终青岛中院作出判决,驳回上诉,维持原判。

　　2022年6月26日,胶州降暴雨,租赁胶州市宝龙城市广场网点房屋进行经营的青岛某商贸公司发现雨水漏到房内,房屋装修遭受大面积损坏,导致无法正常营业。商贸公司认为,由于楼上业主王某私自占用改建租赁的商品房二楼屋面,导致商贸公司房顶通水不畅,加之物业公司管理不善,给自己造成损失。但是对于损失的赔偿问题,各方未能达成一致意见,因此某商贸公司将楼上业主和上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司告上法庭。

　　在庭审过程中,法院查明,原告网点楼顶即为被告王某房屋室外的公共平台,平台西南方设有下水管道口,平台东侧墙面安装有百叶窗用于一楼排烟。被告王某于2015年在该平台上全部铺设了木地板并使用该平台至今。2022年6月26日,胶州降雨,雨水从二楼平台排烟孔倒灌至原告网点,将涉案房屋物品受损、原告无法营业造成损失。

　　损失发生后,青岛某商贸公司当日至胶州市公证处申请对涉案房屋内的现状办理保全证据公证,胶州市公证处于2022年7月5日作出公证书。某商贸公司支付公证费4000元。庭审中,原告青岛某商贸公司对造成的店铺装修、物品损失及停业损失申请评估,经法院委托,山东金驰价格评估有限公司出具鉴定意见书,根据鉴定意见,店铺装修及物品损失价值为22725.9元,停业损失的鉴定价值为45560元。

　　最终一审法院认定,原告因该次纠纷造成的经济损失共计78285.9元,被告王某承担80%责任,被告宝龙胶州分公司承担20%的责任。

　　一审宣判后,上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司提出上诉,认为某商贸公司的损失是由于王某私自占用改建造成的,物业公司已经给王某下了通知单但其并未整改,且及时在业主群和朋友圈发送了恶劣天气温馨提示的告知,已做到谨慎注意的义务。

　　青岛中院二审审理后认为,宝龙胶州分公司作为涉案房屋的物业管理人,对于公共区域内的排水排污设施负有及时检查和维护维修的职责,虽然王某的行为有过错,但不能免除宝龙胶州分公司作为物业公司的检查、维修等义务,即使宝龙胶州分公司在此之前向王某提出整改建议,但并没有达到整改的效果,故一审法院认定宝龙胶州分公司未尽到管理人的谨慎注意义务,未能对管理区域的排水进行有效维护,对于本案损害的发生存在过错,应承担20%的赔偿责任并无不当。最终,青岛中院作出判决,驳回上诉,维持原判。

　　山东华赛律师事务所鲁桂霞律师表示,发生房屋漏水的情况,受害人应该及时固定证据,确定侵权方。

　　“通常来讲,主要有三方面造成房屋漏水,一是楼上邻居是漏水责任人,如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下业主出现天花板漏水的情况,在掌握证据后,可以找邻居友好协商,找物业或者社区做中间人调解,如果调解不成,诉讼也是一种维权的方式。第二种情况是开发商是漏水责任人,如果房屋漏水是因为房屋的质量上的问题,非人为破坏所致,而且房屋的防水还在质保期内或者房屋本身设计不合理造成漏水,业主应该及时通知开发商进行处理。当然如果开发商修补两次后,漏水问题还是存在,业主可以自行维修,费用由开发商来承担。如果开发商不理会、拒不修缮的话,业主可以到有关部门进行投诉,或者将开发商起诉至法院。”

　　鲁桂霞律师表示,最常见的还有物业是漏水责任人,“如果房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而导致漏水,需要大修或者公共改造才能修复的,可以向物业申请房屋维修资金予以维修。当然,如果业主和物业签订的物业合约中,有约定物业公司对房屋有某些修缮义务的,物业公司也要进行维修。若物业不配合维修,业主也可以将物业公司诉讼至法院维权。”

　　同时,鲁桂霞律师还提醒,如果楼上装修的时候,物业公司发现业主装修存在违规行为,应该通知业主立即停止并改正,如果业主拒不改正,物业应该及时通知相关行政部门依法处理。如果业主投诉给物业,而物业并未尽到上述义务,就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。如果物业公司已尽到义务,则不承担责任。